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第二次业主违约逃跑,合同被业主终止,小房客可以去哪里?
2019-09-06 16:04:22

判决规则:业主与第二业主之间的租赁合同因两个业主之间的违约而由业主单方面终止,即:1、小租户与第二业主之间的租赁合同终止,第二业主应承担与小房客违约的责任;2小租户应将租赁的财产归还业主;3)小租户拒绝归还租赁财产所造成的损害,由小租户承担,并应向业主支付延期返还所产生的房屋占用费。

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基本案例:2010年8月1日,小徐从第二个房东郭大帅那里租了一家商店经营汽车用品,这是郭大才租给房东联泰公司的。郭大帅,第二位房东,一直拖欠房东联泰公司2016年的租金。两个月后,即2016年9月5日,房东连泰公司向郭大怀发出终止租赁合同的通知,同时向小徐发出通知,要求他归还店铺。小徐认为他一直在正常交租,这与他无关,所以他对此置之不理。联泰公司的老板寄了第二封信,小徐拒绝退货。2017年2月17日,店主连泰走进店,把小徐店里的所有东西都搬走了。小徐向业主连泰公司和郭大伟提起诉讼,要求赔偿损失。

争议焦点:业主终止与第二业主的租赁合同后,小租户与第二业主之间的租赁合同是否继续有效?业主强行将小租户逐出商铺所造成的损失应由谁承担?小租户是否因延迟归还而须支付占用商店的费用?

裁判员要点:由于第二房东郭大帅连续两个月拖欠房东联泰的租金,并符合合同规定的终止条件,联泰于2016年9月5日向郭大帅发出通知,该通知属于依法行使解除合同的权利。郭大帅于2016年9月5日签署了通知,郭大帅与郭雄辉的租赁合同于2016年9月5日终止。由于郭大帅与郭大帅违约,郭大帅与郭大帅的租赁合同终止,与小许的租赁合同无法履行,郭大帅对小许的违约负有责任。

对于小徐所要求的商铺内物品的损失,由于联泰已通知肖进入空置房屋,并在租赁合同终止后归还租赁项目,小旭作为分租人,有义务及时将租赁物品归还联泰公司,但可能不履行义务,使联泰公司采取自我救济的形式,将租赁项目中的项目转移到其他地方保管和收回租赁项目,而现在拆除的项目仍由联泰公司保管,尚未损坏,肖旭是从何而来的损失?换句话说,即使在拆迁小徐的过程中有一些损失,损失也是徐滔没有履行归还租赁项目的义务造成的,损失由小徐自己承担。

小小许一直持有租赁物,直到2017年2月17日,联泰公司以自救的形式收回租赁项目,所以小许应向津联泰公司支付这段时间的入住费。

律师建议:

1.作为业主,如第二业主违反合同,应以书面形式行使终止租赁合同的权利,并应同时通知小租户。

2.作为第二个业主,当不能经营并继续租赁时,小租户与业主之间的关系应得到很好的协调,否则双方将对违反合同承担责任。

3.如第二个业主逃走,小租客应与业主商讨是否及时续租;如租金继续,他或她会与业主签订另一份租契;如不继续出租,应及时归还物业,以减少自己的损失。